Modelová ukážka – bezplatne odomknutá
2-izbový byt, Trnava
Trnava, sídlisko blízko centra · Dlhodobý prenájom
Dátum analýzy: 2. 11. 2026. Vytlačené: 13. 11. 2026. Scenár: Vyvážený.
Analýza na základe verejných a známych údajov ku dňu analýzy. Nie je to investičné, právne ani daňové poradenstvo. Ceny v ponukách sú požadované, nie predajné.
Táto nehnuteľnosť je ilustračný model a nemá reálny inzerát. Čísla, porovnania aj lokalita sú syntetické a slúžia na ukážku metodiky.
Na prvý pohľad
- Cash flow mesačne
- -100 €
- Čistý výnos
- 3,66 %
- Maximálna kúpna cena pre cieľ
- 116 453 €
Vyvážený · cieľ: čistý výnos 4,50 %, krytie splátok 1,25
Najväčšie riziko: Dopyt po nájme závisí od niekoľkých veľkých zamestnávateľov v regióne. (stredné)
Čo chýba: Ukážka nepoužíva skutočný inzerát. Neexistuje k nej odkaz na portál ani fotografie bytu.
Najlepší dostupný odhad zo vstupov reportu.
Čo ak…
Zmeňte predpoklady a celý model sa prepočíta. Hodnoty analytika ostávajú v reporte, toto je vaša simulácia.
1. Zhrnutie
Modelový 2-izbový byt s oddelenou kuchyňou, balkónom a pivnicou v tehlovom dome z roku 2008. K bytu patrí vonkajšie parkovacie miesto.
Ukážka počíta dlhodobý nájom s hypotékou 80 % a porovnáva, čo spraví zmena úroku o jeden percentný bod.
- Stratégia
- Dlhodobý prenájom
- Dispozícia
- 2-izbový
- Plocha
- 55 m²
- Lokalita
- Trnava, sídlisko blízko centra
- Cena (požadovaná)
- 172 000 €
- Cena za m²
- 3 127 € / m²
- Dom
- tehlový dom, 2008
- Stav
- dobrý, pôvodné vybavenie z roku 2008
- Podlažie
- 3. z 5
- Dátum analýzy
- 2. 11. 2026
- Dátum ponuky
- bez inzerátu
- Dostupnosť
- Ilustračný model, byt nie je na predaj
- Pôvodný zdroj
- Táto nehnuteľnosť je ilustračný model a nemá reálny inzerát.
- Verzia modelu
- Sinvel model 2.0 (metodika 2026-11)
2. Finančný prehľad
- Celková investícia
- 180 000 €
- Vlastné zdroje
- 42 400 €
- Nájom za rok (potenciál)
- 9 120 €
- Hrubý výnos z investície
- 5,07 %
- Čistý prevádzkový výnos
- 3,66 %
- NOI za rok
- 6 591 €
- Cash flow po splátkach, 1. rok
- -1 197 €
- DSCR
- 0,85
- Výnos vlastných zdrojov (cash-on-cash)
- -2,82 %
- IRR pri predaji po 10 rokoch
- 7,30 %
- Jednoduchá návratnosť
- 27,3 rokov
- Maximálna kúpna cena pre cieľ
- 116 453 €
Kúpa, prevodové náklady, rekonštrukcia, zariadenie a rezerva.
Neobsadenosť 0,75 mesiaca za rok
Ročný potenciálny nájom alebo tržby / celková investícia.
NOI (príjem po prevádzkových nákladoch, pred splátkami a daňou) / celková investícia.
NOI mínus splátky úveru a mimoriadne výdavky. Pred daňou z príjmu.
NOI / ročné splátky. Pod 1,0 nájom nepokryje splátky.
Vnútorná miera výnosu vlastných zdrojov vrátane predaja po odpočte dlhu a nákladov predaja.
Prísnejšia z dvoch podmienok: cieľový čistý výnos a cieľové krytie splátok (ako hárok 16 v analyzéri). Ostatné náklady obstarania sa nemenia. cieľ: čistý výnos 4,50 %, krytie splátok 1,25
- Cash flow po splátkach je v 1. roku záporný. Rozdiel treba doplácať z vlastných zdrojov.
- DSCR pod 1,0: príjem z prenájmu nepokryje splátky úveru.
Ako sa zmení mesačný cash flow pri inej cene a inom nájme?
| Nájom \ Kúpna cena | 154 800 € | 163 400 € | 172 000 € | 180 600 € | 189 200 € |
|---|---|---|---|---|---|
| 684 € | -102 € | -134 € | -167 € | -199 € | -232 € |
| 722 € | -68 € | -101 € | -133 € | -166 € | -198 € |
| 760 € | -35 € | -67 € | -100 € | -132 € | -165 € |
| 798 € | -1 € | -34 € | -66 € | -99 € | -131 € |
| 836 € | 32 € | -0 € | -33 € | -65 € | -98 € |
Z čoho by sa skladal zisk za dobu držby?
Pri predpokladoch vybraného scenára. Zhodnotenie nie je garantované. 10 rokov.
3. Porovnateľné predajné ponuky
Vzorka 6 ponúk, do výpočtu 6. Ide o požadované ceny z ponúk, nie o realizované ceny.
- Odhad hodnoty z ponúk (vážený medián)
- 170 893 €
- Rozpätie stredu vzorky ponúk (25. až 75. percentil, nie interval istoty hodnoty)
- 165 844 € až 170 930 €
- Spoľahlivosť
- stredná
Kde je cena za m² tohto bytu medzi porovnaniami?
| Ponuka | Stav | Poznámka | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| P1 | 54 m² | 168 000 € | 3 111 € | 171 111 € | 300 m | 18 dní | dobrý | |
| P2 | 58 m² | 179 000 € | 3 086 € | 164 741 € | 650 m | 40 dní | po rekonštrukcii | Úprava −5 000 € za lepší stav |
| P3 | 52 m² | 155 000 € | 2 981 € | 170 942 € | 900 m | 25 dní | pôvodný stav | Úprava +7 000 € za horší stav |
| P4 | 56 m² | 174 000 € | 3 107 € | 170 893 € | 500 m | 60 dní | dobrý | |
| P5 | 60 m² | 186 000 € | 3 100 € | 161 500 € | 1 400 m | 80 dní | novostavba | Úprava −9 000 € za novostavbu |
| P6 | 53 m² | 163 000 € | 3 075 € | 169 151 € | 750 m | 12 dní | dobrý |
4. Porovnateľné nájmy
Vzorka 7 ponúk, do výpočtu 6.
- Medián nájmu prepočítaný na tento byt
- 767 €
- Spoľahlivosť
- stredná
| Ponuka | Energie | Zariadený | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| N1 | 54 m² | 750 € | 13,9 | energie zvlášť, záloha 170 € | áno | 350 m | 20 dní |
| N2 | 57 m² | 790 € | 13,9 | energie zvlášť, záloha 180 € | áno | 800 m | 35 dní |
| N3 | 50 m² | 700 € | 14 | energie zvlášť, záloha 160 € | nie | 600 m | 11 dní |
| N4 | 55 m² | 770 € | 14 | energie zvlášť, záloha 170 € | áno | 1 000 m | 48 dní |
| N5 | 60 m² | 820 € | 13,7 | energie zvlášť, záloha 190 € | áno | 1 300 m | 27 dní |
| N6 | 52 m² | 730 € | 14 | energie zvlášť, záloha 160 € | áno | 450 m | 64 dní |
| N7 | 56 m² | vylúčené | 16,1 | vrátane energií | áno | 700 m | 15 dní |
5. Obstaranie a rekonštrukcia
- Cena (požadovaná)
- 172 000 €
- Prevodové náklady
- 1 500 €
- Rekonštrukcia
- 0 €
- Zariadenie
- 4 500 €
- Rezerva
- 2 000 €
- Celková investícia
- 180 000 €
- Byt nepotrebuje stavebnú rekonštrukciu. Kuchyňa a spotrebiče sú z roku 2008, model počíta s ich výmenou v rámci zariadenia 4 500 €.
- Ponuka N7 je vylúčená z porovnania: nájom zahŕňa energie bez rozpisu, takže čistý nájom nie je známy.
6. Prevádzková ekonomika
Na čo pôjdu peniaze v prvom roku?
Prevádzkové náklady spolu: 1 873 €
| Neobsadenosť a neplatenie | 656 € |
|---|---|
| Daň z nehnuteľnosti | 50 € |
| Poistenie | 110 € |
| Správca a fond opráv | 1 140 € |
| Výmena nájomníka | 150 € |
| Rezerva na údržbu | 423 € |
Splátky úveru, daň z príjmu a mimoriadne výdavky nie sú v prevádzkových nákladoch. Sú zvlášť v cash flow.
7. Financovanie
- Úver
- 137 600 €
- LTV (z kúpnej ceny)
- 80,00 %
- Úrok
- 3,90 %
- Mesačná splátka
- 649 €
Splatnosť 30 rokov
Celková investícia 180 000 € = vlastné zdroje 42 400 € + úver 137 600 €.
Koľko vám zostane po splátkach v jednotlivých rokoch?
Koľko z hodnoty bytu je vaše a koľko dlh v čase?
Citlivosť na úrok (vyvážený scenár)
| Úrok | Splátka | Cash flow za rok |
|---|---|---|
| 2,90 % | 573 € | -282 € |
| 3,90 % | 649 € | -1 197 € |
| 4,90 % | 730 € | -2 172 € |
| 5,90 % | 816 € | -3 203 € |
8. Lokalita
- MHD a vlak
- autobus asi 5 min pešo, železničná stanica asi 15 min pešo
- modelový údaj
- Práca
- priemyselné parky a centrum mesta do 20 min autom
- modelový údaj
- Služby
- supermarket, lekáreň a pošta do 500 m (8 prevádzok)
- modelový údaj
- Parkovanie
- vlastné vonkajšie miesto v cene bytu
- modelový údaj
- Školy
- materská a základná škola do 800 m
- modelový údaj
- Zeleň a hluk
- vnútroblok so zeleňou, pokojná ulica
- modelový údaj
9. Dlhodobá perspektíva
- Dopyt po nájme
- zamestnanci priemyslu a služieb, mladé páry
- modelový údaj
- Ponuka nájmov
- asi 15 súbežných ponúk 2-izbových bytov v meste
- modelový údaj
- Nové byty
- v modeli mierny prísun novostavieb, bez veľkého projektu v okolí
- modelový údaj
- Doba prenájmu
- obvykle 3 až 5 týždňov
- modelový údaj
10. Riziká a kontrolný zoznam
Úroveň rizika: ●○○nízke · ●●○stredné · ●●●vysoké
- trhovéDopyt po nájme závisí od niekoľkých veľkých zamestnávateľov v regióne.Overiť: sledovať správy o zamestnanosti a ponuku nájmov●●○stredné
- nákladovéPri vyššom úroku po refixácii klesne cash flow ďalej do mínusu.Overiť: porovnať fixácie a ponuky bánk●●○stredné
- technickéDom z roku 2008, bez známych závad v modeli.Overiť: pri obhliadke a u správcu●○○nízke
- informačnéNájmy s energiami bez rozpisu skresľujú porovnanie.Overiť: pýtať si výšku záloh●○○nízke
Kontrolný zoznam pred kúpou
- Parkovacie miesto: je zapísané na liste vlastníctva alebo je len v nájme?
- List vlastníctva: ťarchy, predkupné práva, poznámky (kataster).
- U správcu: výška fondu opráv, plánované opravy, úver domu, nedoplatky predávajúceho.
- Pri obhliadke: vlhkosť, okná, rozvody, stav stúpačiek, hluk v rôznych časoch dňa.
- Energetický certifikát a posledné vyúčtovanie energií.
11. Scenáre
12. Skóre
Investment Score
70zo 100
Atraktivita podľa výnosu, dopytu, lokality, stavu, právnej čistoty a likvidity. Vyššie je lepšie.
Risk Score
35zo 100
Rizikovosť: právne a technické riziká a výsledky stresových scenárov. Vyššie znamená rizikovejšie.
Confidence Score
81zo 100
Úroveň dôkazov: počet porovnaní, pokrytie vstupov a čerstvosť údajov. Vyššie je istejšie.
Priemerné. Rozhoduje cena, financovanie a otvorené riziká.
Váhy a hranice skóre sú pracovné hypotézy metodiky, nie kalibrované dáta. Skóre nie je odporúčanie kúpiť.
13. Zdroje a limitácie
Porovnateľné ponuky a nájmy v tejto ukážke
syntetické dáta · 2. 11. 2026
Vytvorené pre ukážku metodiky, nezodpovedajú žiadnym skutočným inzerátom.
Úrok, rast nájmu, nákladov a hodnoty
vlastný predpoklad · 2. 11. 2026
Modelové hodnoty. V reálnom reporte ich porovnáme s aktuálnou štatistikou NBS a ponukou banky klienta.
verejný zdroj · 2017
geoBoundaries, prispievatelia OpenStreetMap, licencia ODbL.
Limitácie a čo report nepokrýva
- Ukážka nepoužíva skutočný inzerát. Neexistuje k nej odkaz na portál ani fotografie bytu.
- Výpočty sú pred zdanením príjmu. Daňový režim prenajímateľa nie je súčasťou modelu.
- Odhad trhovej ceny z ponúk nie je znalecký posudok ani realizovaná cena z katastra.
- Skóre sú pomôcka na triedenie, nie odporúčanie kúpiť.
Report je analytický podklad, nie investičné, právne ani daňové poradenstvo. Rozhodnutie o kúpe je na vás.
14. Verdikt metodiky
- Hrubý výnos okolo 5 % a čistý prevádzkový výnos okolo 3,7 % z celkovej investície. Byt nepotrebuje rekonštrukciu, takže vstupy majú menšiu neistotu.
- S hypotékou 80 % pri úroku 3,9 % je mesačný cash flow mierne záporný. Pri 70 % úvere alebo vyššom nájme by sa priblížil k nule.
- Treba overiť parkovacie miesto na liste vlastníctva a stav fondu opráv.